Четыре квартиры, 13,5 млн рублей и цепочка сделок: что выясняет конкурсный управляющий «КалугаЭлитДевелопмента»

В банкротстве застройщика ЖК «Калейдоскоп» появился новый спор вокруг четырех квартир. Конкурсный управляющий «КалугаЭлитДевелопмента» Павел Дёмин пытается через суд оспорить несколько сделок, заключенных в 2023–2024 годах, и вернуть права на квартиры в имущество компании-банкрота.

Если суд согласится с его требованиями, четыре квартиры могут вернуться в распоряжение банкротного процесса. Это значит, что их судьбу будут решать уже в рамках процедуры банкротства и с учетом интересов кредиторов.

Но важно, что сейчас сделки не отменены. Арбитражный суд Калужской области 11 сентября 2026 года только принял заявление конкурсного управляющего к рассмотрению. Заседание назначено на 14 октября.

Что произошло с четырьмя квартирами

Речь идет о квартирах №419, №420, №431 и №432 в ЖК «Калейдоскоп» на переулке Баррикад.

История началась с договоров участия в долевом строительстве, которые «КалугаЭлитДевелопмент» заключила 15 февраля 2022 года. Затем права на квартиры несколько раз переходили от одного человека к другому.

12 июня 2024 года Анастасия Котосова, которая по данным "Калужских новостей", является женой экс-гендиректора компании Максима Панкова, уступила Евгению Григорьеву права на все четыре квартиры. При этом еще раньше, 1 ноября 2023 года, Максим Панков заключил с Григорьевым договор уступки.

Следующий важный шаг произошел 29 июля 2024 года. В этот день Григорьев и «КалугаЭлитДевелопмент» заключили соглашение о зачете взаимных требований. Проще говоря, стороны договорились погасить существующие обязательства друг перед другом без обычной передачи денег.

В тот же день Григорьев уступил Владимиру Зайцеву права на три квартиры — №420, №431 и №432. В результате по квартире №419 права остались у Григорьева, а еще три квартиры оказались у Зайцева. То есть, по сути, все данные лица так или иначе афиллированы.

Также стало известно что финансовый управляющий по делу о банкротстве Панкова, как физического лица, подал ходатайство об истребовании в Управлении ЗАГС все доступные сведения о родителях должника. И, помимо этого, от конкурсного управляющего по делу о банкротстве, как юридического лица, подано в суд заявление о привлечении Панкова к субсидиарной ответственности.

Именно эту цепочку сейчас и предлагает проверить конкурсный управляющий.

На первый взгляд речь идет о нескольких обычных сделках с правами на квартиры. Но для банкротства важно понять другое: не уменьшилось ли из-за этих сделок имущество компании, из которого должны получать деньги ее кредиторы.

Именно это теперь предстоит выяснить суду.

Почему конкурсный управляющий оспаривает сделки

Павел Дёмин просит суд признать недействительной не одну отдельную сделку, а всю цепочку. Одновременно он требует восстановить задолженность «КалугаЭлитДевелопмент» перед Максимом Панковым. Речь идет о 13,5 млн рублей по договору займа от 12 октября 2020 года.

Если суд удовлетворит заявление, последствия будут серьезнее, чем просто возврат четырех квартир.

Конкурсный управляющий просит признать отсутствующим право Григорьева на квартиру №419 и права Зайцева на квартиры №420, №431 и №432. Кроме того, он просит установить, что эти квартиры свободны от прав третьих лиц.

Но здесь важно не перепутать две разные вещи.

13,5 млн рублей не являются деньгами, которые суд уже решил направить на погашение долгов «КалугаЭлитДевелопмент». Если сделки признают недействительными, задолженность перед Панковым, наоборот, будет восстановлена. У него появится требование к компании-банкроту.

А вот четыре квартиры могут вернуться в имущество, которым распоряжается конкурсный управляющий в рамках процедуры банкротства.

Поэтому правильнее говорить не о том, что «квартиры пойдут на погашение долгов», а о том, что управляющий пытается вернуть их в имущество банкрота.

Почему эта история появилась именно сейчас

«КалугаЭлитДевелопмент» уже признана банкротом.

6 ноября 2025 года Арбитражный суд Калужской области признал компанию несостоятельной и открыл конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначили Павла Дёмина.

Требования банка в реестре составляют около 1,86 млрд рублей.

Теперь задача конкурсного управляющего разобраться, каким имуществом действительно располагает компания, кому она должна деньги и какие сделки, совершенные до банкротства, можно оспорить.

Именно в этот процесс и попала история четырех квартир.

«Калейдоскоп»: как все дошло до банкротства

Чтобы понять, почему спор вокруг четырех квартир вообще важен, нужно вспомнить историю самого жилого комплекса.

«КалугаЭлитДевелопмент» строила 462-квартирный дом на переулке Баррикад в Калуге. Однако строительство остановилось примерно на 40 процентах готовности. Компания не смогла выполнить свои обязательства перед кредиторами и участниками строительства. В итоге застройщик оказался в процедуре банкротства.

Для дольщиков ситуация оказалась особенно тяжелой. Компания успела продать 282 квартиры, однако дом так и не был достроен.

В результате вокруг «Калейдоскопа» возникло сразу несколько судебных споров. Свои деньги требовали банк, подрядчики и другие кредиторы. Дольщики, в свою очередь, ждали решения, которое позволило бы достроить дом.

После банкротства старого застройщика начался поиск новой компании, которая сможет завершить строительство.

На что тратились деньги на строительство

Еще один важный вопрос в истории «Калейдоскопа» связан с кредитными деньгами. Объем банковского финансирования проекта оценивался примерно в 1 млрд рублей.

В уголовном процессе по делу бывшей сотрудницы банка Елены Матяш суд изучал материалы аудита, связанные с расходованием этих средств.

Согласно данным, которые были озвучены в суде, часть денег со счетов «КалугаЭлитДевелопмента» переводилась в ООО «Терраинвест». По версии, изложенной в материалах уголовного дела, средства должны были использоваться для завершения другого проблемного объекта — дома на Пухова, 56.

Далее «Терраинвест» перечислила 25 млн рублей ООО СК «ВВК» за строительные работы. Как указывалось в ходе судебного процесса, на тот момент выполнить такие работы на объекте было невозможно.

Кроме того, аудит выявил обратный перевод на 8,5 млн рублей от «Терраинвеста» в адрес «КалугаЭлитДевелопмента». По данным, озвученным в суде, эти деньги впоследствии потратили на туристические путевки.

При этом важно подчеркнуть: эти сведения относятся к материалам уголовного дела и озвученной в его рамках версии. Они не означают автоматически, что суд уже установил незаконность всех перечисленных операций.

Как здесь оказался «Терраинвест»

ООО «Терраинвест» известно в Калуге прежде всего благодаря истории долгостроя на улице Пухова, 56.

Компания была привлечена к завершению этого проблемного объекта в 2015 году. Дом строился еще с 2004 года, а его участники строительства долгое время не могли получить жилье.

В августе 2021 года квартиры в первом корпусе получили 79 семей. Еще 23 дольщика остались без квартир.

«Терраинвест» также фигурировала в уголовном деле, связанном с ее руководителем Андреем Сташковым. В 2024 году он был осужден по делу о мошенничестве в особо крупном размере.

Есть и другая важная связь. Максим Панков является учредителем «Терраинвеста» и одновременно человеком, связанным с «КалугаЭлитДевелопментом».

Но сам по себе этот факт еще ничего не говорит о законности или незаконности сделок с четырьмя квартирами. Связь между компаниями — это одно. Доказательство того, что конкретная сделка была совершена с нарушением закона или в ущерб кредиторам, — совсем другое.

Именно поэтому историю «Терраинвеста» важно рассматривать как часть общего контекста, но не как доказательство нарушений при сделках с квартирами №419, 420, 431 и 432.

Почему в деле фигурирует Максим Панков

Панков появляется в новой истории сразу в нескольких местах.

Во-первых, именно с ним связан договор займа на 13,5 млн рублей, задолженность по которому конкурсный управляющий хочет восстановить.

Во-вторых, Панков фигурирует в истории самого «КалугаЭлитДевелопмент» и других компаний, связанных с проектом.

При этом, в заявлении конкурсного управляющего ответчиками по спору о квартирах указаны Максим Панков, Анастасия Котосова, Евгений Григорьев и Владимир Зайцев.

Сам факт того, что эти люди оказались участниками одной цепочки сделок, еще не означает нарушения закона. Суду предстоит разобраться, были ли сделки реальными, зачем они заключались, имели ли экономический смысл и могли ли повлиять на интересы кредиторов.

Еще один крупный долг

У «КалугаЭлитДевелопмента» есть и другие серьезные обязательства.

Например, строительная компания «СК-ВВК» заявляла требования к застройщику более чем на 30,9 млн рублей. Основной долг составил свыше 25,2 млн рублей. Еще около 5,7 млн рублей пени и более 500 тысяч рублей судебных расходов.

Суд подтвердил обоснованность этих требований. При этом они относятся к требованиям, которые должны погашаться за счет имущества должника, оставшегося после расчетов с кредиторами, включенными в реестр.

Есть у компании и задолженность более 1,2 млн рублей перед городом по аренде земли.

То есть желающих получить деньги из имущества банкрота немало.

На этом фоне четыре квартиры становятся уже не просто частным спором между несколькими людьми. Если права на них действительно вернутся в распоряжение банкротной процедуры, эти квартиры будут учитываться при дальнейшем решении судьбы имущества компании.

Что будет с квартирами, если управляющий выиграет спор

Пока этого никто не знает, так как окончательного решения суда нет. Но если суд согласится с требованиями конкурсного управляющего, права нынешних владельцев на спорные квартиры могут быть прекращены.

Одновременно должны быть внесены соответствующие изменения в ЕГРН, где зарегистрированы права на недвижимость.

В результате четыре квартиры могут вернуться в имущество «КалугаЭлитДевелопмента» и дальше учитываться уже в рамках процедуры банкротства.

И здесь возникает важный вопрос: что будет с этими квартирами после этого?

Ответ зависит не только от решения по конкретному спору. Важно и то, как будет завершаться сам «Калейдоскоп» и какие права на объект будут переданы новому застройщику.

«Калейдоскоп» получил шанс на достройку

В сентябре 2026 года история ЖК перешла на новый этап.

Суд разрешил передать недостроенный объект новому застройщику ООО СЗ «Гранит». Вместе с объектом компания должна принять земельный участок и обязательства перед участниками строительства. Разрешение на строительство продлено до конца 2030 года.

«Гранит» должен перечислить на специальный счет банкрота 8,4 млн рублей. Финансирование завершения строительства должен обеспечить Сбербанк.

Новый застройщик зарегистрирован в декабре 2024 года. Его единственный владелец ООО СЗ ФСК «Монолит-Калуга».

Таким образом, у «Калейдоскопа» наконец появился новый участник, который должен завершить начатое строительство.

Но это не означает, что все проблемы старого застройщика исчезли. Конкурсное производство «КалугаЭлитДевелопмента» продолжается. В его рамках по-прежнему разбираются долги, имущество и сделки компании.

Почему четыре квартиры сейчас особенно важны

Передача дома новому застройщику не закрывает вопросы о том, кому принадлежат отдельные квартиры и права на них. Наоборот, конкурсному управляющему нужно разобраться с имуществом старой компании до конца. Именно поэтому он проверяет сделки, заключенные до банкротства.

В случае с четырьмя квартирами его заинтересовала цепочка из нескольких сделок: уступка прав, еще одна уступка, затем взаимозачет и новые уступки.

Теперь суду предстоит разобраться, были ли эти действия обычными сделками или же в результате них компания потеряла права на имущество, которое могло использоваться в интересах кредиторов.

Но пока делать окончательные выводы рано.

Что решит суд

Заседание по заявлению конкурсного управляющего назначено на 14 октября 2026 года.

Суду предстоит проверить документы и позиции всех участников спора.

В частности, необходимо будет установить, были ли законными сделки с квартирами №419, №420, №431 и №432, имели ли они реальный экономический смысл, действительно ли существовали обязательства, которые были прекращены взаимозачетом, нарушили ли сделки права кредиторов «КалугаЭлитДевелопмент» и есть ли основания вернуть квартиры в имущество банкрота, а также нужно ли восстанавливать задолженность перед Максимом Панковым на сумму 13,5 млн рублей.

Пока ни на один из этих вопросов окончательного ответа нет. Ответы на эти вопросы суд начнет искать 14 октября.