Ставка ЦБ и качество жилья – самые большие проблемы строительной отрасли в Калужской области

В Калужском ИКЦ состоялся круглый стол, посвященный проблемам в сфере строительства жилья. Среди участников были банкиры, риэлторы и застройщики, однако представители власти, по разным причинам, не присутствовали на обсуждении.

Одним из ключевых вопросов стало влияние экономической ситуации на строительную отрасль: высокая ключевая ставка ЦБ, остановка ряда строительных проектов, а также проблемы с эскроу-счетами и качеством жилья. Все эти факторы оказывают негативное воздействие на рынок.

Заместитель координатора Калужского регионального отделения ЛДПР по идеологической работе Степан Опарышев представил позицию своей партии по ситуации на рынке недвижимости. Он отметил, что положение в отрасли «не то чтобы тяжелое, а печальное».

По его мнению, качество строительства оставляет желать лучшего, а цены на жилье буквально «космические», и это только усугубляется с каждым годом.

Он также подчеркнул, что ипотечная ставка должна быть снижена до уровня 13–14%, чтобы рынок мог нормально функционировать.

Представитель компании-застройщика «Догма» Максим Шуралев, поддержал мнение Опарышева. Он отметил, что в первые три месяца 2025 года на калужском рынке было продано всего 200 квартир, что более чем в 2 раза меньше по сравнению с тем же периодом 2022 года, когда было продано 456 квартир. Главной причиной этого стала высокая ипотечная ставка, что напрямую связано с действиями Центробанка.

Процентные ставки по ипотечным кредитам устанавливаются Центробанком, и это не дает банкам возможности самостоятельно снижать их. Анастасия Ковальчук, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ, пояснила, что около 80% всех ипотечных кредитов составляют программы "Семейной ипотеки", тогда как на вторичном рынке их доля составляет всего 20%. Это связано с высокой ставкой и, как следствие, большими ежемесячными платежами.

Степан Опарышев считает, что различие в ставках — более 20% между ипотеками на новостройки и вторичное жилье — фактически уничтожает рынок старого фонда. Для обычной семьи, живущей в Калужской области, ипотечные платежи за вторичное жилье становятся непосильными.

Еще одной темой круглого стола стало использование эскроу-счетов в долевом строительстве. Застройщики подтвердили, что этот механизм может эффективно защищать дольщиков: деньги не могут быть использованы, пока квартира не передана покупателю. Однако есть риски, особенно в случае с долгостроями, такими как ЖК «Калейдоскоп». Здесь строительство заморожено, а 282 семьи до сих пор не могут въехать в свои квартиры, не имея возможности вернуть деньги с эскроу-счетов, которые обесценились за время простоя.

На счетах эскроу остаются 937 млн 903 250 рублей и еще более 123 млн рублей по договорам, заключенным иными способами.

Нехватка финансирования — еще одна причина, по которой строительные проекты, такие как ЖК «Калейдоскоп», продолжаются медленно. В данный момент на строительной площадке работают лишь 15 человек, а работы затягиваются до конца 2025 года.

Все вышесказанное поднимает проблему качества жилищных условий. Цены на недвижимость крайне высоки, при этом качество оставляет желать лучшего. Звукоизоляция в современных многоквартирных домах зачастую настолько плохая, что слышно каждый звук из соседних квартир. Вероятно, именно поэтому жители Калуги все чаще склоняются к выбору частных домов. Если год назад только 10% покупателей выбирали этот вариант, то сейчас их доля увеличилась до 35%.

Стоит подчеркнуть стремление покупателей приобрести максимально просторное жилье, не выходя за пределы доступной государственной поддержки, которая сейчас ограничена суммой в 6 миллионов рублей. Иначе говоря, люди ориентируются на одобренную сумму кредита и, исходя из нее, рассматривают варианты, зачастую выбирая наибольшую площадь. К примеру, при одинаковой цене двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров и частного дома площадью до 100 квадратных метров, семья с детьми скорее всего предпочтет дом.

Проблемой остается и методика расчета площади жилья. Ранее в расчет бралась только чистая площадь квартиры, но теперь учитываются лестничные клетки и балконы, что искажает реальную площадь жилых помещений. Николай Алмазов, президент Калужского союза строителей, предложил пересмотреть этот подход, оценивая только пригодную для проживания площадь, исключая нежилые и технические помещения.

В завершение круглого стола Алмазов отметил, что в Калужской области существует управление капитального строительства, но его цели и задачи остаются неясными. По его мнению, необходимо организовать более конструктивный диалог между всеми участниками строительного процесса. Проведение круглого стола стало важным шагом, однако отсутствие представителей власти оставляет ощущение недостаточной поддержки со стороны местных властей.

Отметим, что редакция КН отправляла приглашения заместителю губернатора Ольге Ивановой и министру ЖКХ Александру Шпиренко, но они отказались участвовать в мероприятии.